양도소득세 셀프신고 - 필요경비
홈택스에서는 매입가액 외에 필요경비로 인정하고 있는 유형은 다음과 같습니다.
주요 경비
매입가액
취득세/등록세
취득세, 등록세, 지방교육세, 농어촌특별세, 인지세를 모두 포함한 금액입니다. 취등록세는 정부 24에서 지방세세목별과세증명에서 확인하실 수 있습니다.
법무사 비용
법무사 영수증에서 취등록세에 해당하는 부분을 제외한 비용을 입력하시면 됩니다. 단, 소유권 취득에 필요한 경비로서 이전등기 법무사 비용만 인정되고, 대출 과정에서 근저당권을 설정한 후 말소한 등기비는 제외해야 합니다.
취득 중개수수료
흔히들 말하는 부동산 복비입니다. 부동산 복비는 법정수수료보다 과다 지급한 중개수수료도 인정됩니다.
양도 시 중개수수료 등 직접 지출비용
법정수수료보다 과다 지급한 중개수수료도 인정됩니다.
기타 경비
취득 시 쟁송 비
소유권 확보를 위해 직접 소요된 소송비용과 보상금 증액 등과 관련하여 직접 소요된 소송비용을 의미합니다. 다만, 경매로 부동산을 취득하면서 해당 부동산을 점유하기 위하여 지출된 법적 지급의무가 없는 명도비용이나 합의금은 필요경비로 인정되지 않습니다.
매수자 부담 양도소득세
매수자가 매도인의 양도소득세를 부담하기로 한 경우, 매수자의 취득가액은 [매매계약서상 거래금액+매수자가 부담한 양도소득세액]입니다. 따라서 매도자의 양도가액도 [매매계약서상 거래금액+매수자가 부담한 양도소득세액]이 됩니다.
감가상각비
감가상각비로 인정받은 금액은 취득가액에서 빼줘야 합니다. 이미 비용을 인정받았기 때문입니다.
자본적 지출액
부동산을 보유하면서 지출된 비용 중 자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 증가시키는데 소용된 비용을 자본적 지출이라고 합니다. 단지 자산의 원상회복과 능률 유지를 위해 소요된 비용은 자본적 지출에 해당하지 않습니다.
| 구분 | 자본적지출 | 수익적지출 |
| 예시 | 베란다 샷시비용 | 벽지, 장판, 싱크대, 주방기구 |
| 거실 및 방 확장공사비용 | 옥상 방수 공사비용 | |
| 난방시설 교체비용 | 타일, 변기, 욕조, 공사비용 | |
| 시스템에어컨 설치비용 | 난방시설, 에어컨 수리비용 |
자본적 지출액을 비용으로 인정받기 위해서는 구체적 세부사항이 기재된 계약서(견적서 등)와 실제 대금 입금내역이 필요합니다. 견적서 상 베란다 새시 비용 1천만 원과 화장실 바닥교체비용 1천만 원이 있다면 베란다 새시 비용 1천만원만 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 따라서 견적서를 받을 때, 샷시비용 2천만 원으로 작성한다면, 2천만 원을 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
한편, 아파트를 분양받은 경우 시행사와 옵션계약으로 아파트 구조와 일체가 된 내장 비품(빌트인)은 수익적 지출이라고 하더라도 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 따라서 시행사와 계약하여 최대한 많은 내장 비품을 설치하는 것이 양도세 절세에 있어서 유리합니다.
취득 후 쟁송 비용
소유권 확보를 위해 직접 소요된 소송비용만 필요경비로 인정됩니다. 이 외의 우발적인 소송비용 등은 필요경비로 인정받을 수 없습니다.
채권 매각차손
채권 만기전에 미리 팔아서 발생하는 매각차손을 의미합니다. 영수증 상 본인부담액에 해당하는 금액을 입력하시면 됩니다.
이 외 인정되는 필요경비들
컨설팅 비용
경매로 부동산을 취득할 때 지출한 컨설팅 비용, 양도 시 직접 소요된 컨설팅 비용은 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 하지만 시세분석 등 취득 양도와 직접적으로 관련 없는 컨설팅 비용은 필요경비로 인정받을 수 없습니다.
광고료
부동산을 양도하기 위해 직접 소요된 광고비용은 필요경비로 인정됩니다.
법적 증빙서류
위 필요경비들을 인정받기 위해서는 법적 증빙서류가 필요합니다. 법적증빙서류란 세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증을 의미합니다. 또는 이체내역서 등에 의해 확인가능해야합니다.
따라서 법적증빙서류가 없는 경우에는 간이영수증, 견적서 등과 함께 이체내역서를 꼭 첨부해야 합니다.
| 양도가액 | |
| ( - ) 취득가액 | 취득시기 |
| ( - ) 필요경비 | |
| = 양도차익 | |
| ( - ) 장기보유특별공제 | |
| = 양도소득금액 | |
| ( - ) 양도소득 기본공제 | |
| = 양도소득 과세표준 | |
| X 세율 | |
| = 산출세액 | |
| ( - ) 세액감면 | |
| + 가산세 | |
| = 납부세액 |
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