[양도소득세 셀프신고] 취득가액

양도소득세 셀프신고 - 취득가액

안녕하세요. 이번에는 양도소득세 계산 시 꼭 꼼꼼하게 따져봐야 하는 취득가액에 대해서 말씀드리려고 합니다. 세법상 필요경비 안에 취득가액이 포함되는 것이지만 설명의 편의성을 위해서 취득가액은 매입가액으로 하고, 이외의 비용으로 인정받을 수 있는 금액을 필요경비라고 설명드리겠습니다.

홈택스에서는 취득가액과 필요경비를 구분하지 않고 한번에 입력하게끔 되어있습니다. 따라서 취득가액과 필요경비를 구분하는 실익이 없습니다.

홈택스 양도소득세 계산구조

 

실지 취득가액

취득가액은 매매계약서에 적혀있는 취득가액이 실제 취득가액이므로, 취득 시 매매계약서상 거래금액을 취득가액으로 하시면 됩니다.

하지만 매매계약서를 분실한 경우에는 거래금액을 확인할 수 없는데요,  이 경우에는 등기부등본상 거래금액이 확인되는 경우 이를 취득가액으로 할 수 있습니다. 2006년부터는 부동산 실거래 신고제도가 시행되었으므로, 매매금액이 등기부등본에 기재됩니다.

• 취득 시 매매계약서 상 거래금액이 취득가액임
• 매매계약서를 분실한 경우 등기부동본상 기재된 거래금액을 취득가액으로 할 수 있음

 

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취득가액이 확인되지 않는 경우

그렇다면, 매매계약서도 없고 2005년 취득으로 등기부등본상에 기록되어 있지 않는 경우에는 어떻게 해야 할까요?

이 경우에는, 매매사례가액 - 감정가액 - 환산 취득가액 순으로 취득가액을 산정합니다. 

• 매매 사례 가액 : 부동산 취득일 전후 3개월 이내 매매 사례 가액
• 감정가액 : 부동산 취득일 전후 3개월 이내 감정가액

하지만, 매매 사례 가액 경우에는 부동산 실거래 신고제도가 도입된 이전의 시기에는 찾기가 매우 힘들고, 감정가액의 경우 소급하여 감정한 금액은 인정되지 않으므로 둘 다 적용하기가 어렵습니다.

따라서, 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 환산 취득가액을 이용해야 하는 경우가 대부분입니다.

환산취득가액

 

그러나 실제 취득가액이 확인되어도 환산 취득가액이 더 높은 경우, 실제 취득가액을 적용하지 않고 환산 취득가액을 적용하여 양도세부담을 낮추는 사례가 빈번하게 발생하여 과세관청은 이를 막기위하여 다음과 같은 가산세를 신설하였습니다.

 

아래 요건을 모두 충족한 건물을 환산취득가액을 적용하여 신고하는 경우 환산취득가액 중 건물분의 5%를 가산세로 부과한다.

1. 건물을 신축 또는 증축할 것(증축의 경우 바닥면적 합계가 85m2를 초과한 경우에 한정)
2. 건물의 취득일 또는 증축일로부터 5년 이내에 해당 건물을 양도할 것

환산 취득가액에 따른 가산세는 해당 건물이 1세대 1 주택자 비과세 적용대상으로서 양도가액 12억 원 이하인 경우에는 적용되지 않습니다.

하지만 1세대 1 주택자로서 양도가액이 12억 원을 초과하거나 환산 취득가액이 양도가액보다 커서 산출세액이 없는 경우에도 가산세가 부과되므로 주의해야 합니다.

 

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상속 및 증여받은 부동산의 취득가액 산정

상속 및 증여받은 부동산의 취득가액은 상속개시일과 증여일 현재 상속세 및 증여세법 규정에 따라 평가한 가액입니다.

 

상속증여시 부동산 취득가액

 

일반적으로 기준시가가 감정가액이나 매매 사례 가액에 비하여 적은 금액이므로, 상속 및 증여 시 시가로 신고하는 경우 당장의 상속세와 증여세는 증가할 수 있지만, 추후 양도 시 양도세 부담은 줄어들 수 있습니다.

반면에 기준시가로 신고하는 경우 상속증여세는 줄어들지만, 추후 양도 시에 양도소득세 부담은 늘어날 수 있습니다. 따라서 양도 계획에 따라서 상속 증여 시 어떤 금액으로 신고할 것인지 현명하게 선택하여야 하는 것입니다.

 

양도가액
( - ) 취득가액	취득시기
( - ) 필요경비
= 양도차익
( - )  장기보유특별공제
= 양도소득금액
( - ) 양도소득 기본공제
= 양도소득 과세표준
X 세율
= 산출세액
( - ) 세액감면
+ 가산세
= 납부세액