주택임대사업자 양도소득세 세제혜택
| 구분 | 세제혜택 |
| 비과세관련 | 비과세 거주요건 적용배제 |
| 거주주택 비과세 특례적용 | |
| 중과세관련 | 다주택자 앙도소득세 중과배제 |
| 장기보유특별공제 관련 | 장기보유특별공제율 추가적용 |
| 장기보유특별공제율 특례적용 | |
| 감면관련 | 양도소득세 100% 감면 |
주택임대사업자의 양도소득세 세제혜택은 위와 같습니다. 먼저 세제혜택을 받기 위해서 충족시켜야 할 요건들을 설명드리고 각 혜택에 대해서 간단하게 설명드리도록 하겠습니다.
가액요건과 면적요건 충족 여부 확인
각 양도세 세제혜택마다 가액요건과 면적요건을 충족시켜야 하는지 여부가 다릅니다. 장기보유특별공제율 특례적용과 양도소득세 100% 감면의 경우, 2018년 9.13 대책으로 가액요건을 충족하여야만 혜택을 적용받을 수 있게 되었습니다.
임대료 증액 제한 및 의무임대기간은 공통적용
임대료 증액제한 및 의무임대기간은 모든 양도소득세 세제혜택에서 공통적으로 요구됩니다. 따라서 임대료 증액 제한 및 의무임대기간을 준수하지 않는다면 양도소득세 세제혜택은 받을 수 없습니다.
자진말소, 자동말소가 되어서 임대기간을 충족하지 못한 경우
자진말소
자진말소는 의무임대기간이 경과되기 전에 주택임대사업자가 자발적으로 임대사업자등록을 말소시키는 것을 의미합니다. 의무임대기간이 경과되기 전에 자진 말소하였으므로, 양도소득세 세제혜택을 받기 위한 의무임대기간을 충족시킬 수 없으므로 세제혜택을 받을 수 없는 것이 원칙입니다.
하지만 민간임대주택법의 개정으로 인하여 불가피하게 자진 말소하는 경우에는 법 소정 요건을 충족한다면 세제혜택을 그대로 적용받을 수 있습니다. 또한 이경우 그동안 경감받은 양도소득세도 추징하지 않습니다.
자동 말소
자동 말소란 의무임대기간이 경과되면 지방자치단체장이 자동으로 임대사업자 등록을 말소시키는 것을 의미합니다. 자동 말소가 되면 세법상 의무임대기간을 충족한 것으로 보아 양도소득세 세제혜택을 그대로 적용받을 수 있습니다.
다만 이렇게 자동말소 또는 자진 말소되는 경우에도 의무임대기간 요건만 충족한 것으로 보기 때문에 의무임대기간 요건을 제외한 나머지 요건을 모두 충족해야만 양도소득세 세제혜택을 받을 수 있습니다.
비과세 거주요건 적용 배제
1세대가 1 주택을 보유한 경우 그 주택을 양도하여도 양도가액 12억 원 이하의 경우 양도소득세를 과세하지 않습니다. 다만 2017년 8월 3일 이후부터는 조정대상지역 내에서 취득한 주택은 보유기간 중 2년 이상을 거주하여야 이 비과세를 적용받을 수 있습니다.
이러한 규정에도 불구하고 아래 요건을 충족한 주택임대사업자는 다음 요건을 모두 충족한 임대주택을 양도한 경우에는 해당 임대주택에 2년 이상 거주하지 않았어도 1세대 1 주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
- 의무임대기간을 준수할 것
- 임대료(임대보증금) 증액 제한을 준수할 것
- 2019. 12. 16. 까지 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것
2019.12.16까지 임대사업자로 등록한 분에 한하기 때문에 단기 민간임대주택(의무임대기간 4년)과 장기일반 민간주택(의무임대기간 8년)의 의무임대기간을 준수해야 합니다. 면적요건과 가액 요건은 적용되지 않습니다.
거주주택 비과세 특례적용
1세대가 다음 요건을 모두 충족한 임대주택 1채와 거주주택을 소유한 상황에서 해당 거주주택(2년 이상 거주한 경우에 한함)을 양도한 경우에는 임대주택이 없는 것으로 보아 1세대 1 주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
- 임대개시일 당시 기준시가가 6억 원 이하일 것(수도권 밖 3억 원)
- 의무임대기간을 충족할 것
- 임대료(임대보증금) 증액 제한을 준수할 것
- 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것
의무임대기간
2020. 07. 10. 이전등록 : 단기임대주택/장기임대주택 5년 이상
2020.07. 11~ 2020. 08. 17 등록 : 장기임대주택 8년 이상
2020. 08. 18 이후 등록 : 장기임대주택 10년 이상
다주택자 양도소득세 중과 배제
다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 양도할 경우에는 양도소득세과 중과됩니다. 2 주택 중과대상의 경우 기본세율에 20%를 더한 세율로 중과세하고, 3 주택 이상 중과대상인 경우에는 기본세율에 30% 를 더한 세율로 중과세합니다. 또한 장기보유 특별세액공제를 적용하지 않습니다.
단, 소득세법 시행령 개정으로 인해, 보유기간 2년 이상인 주택에 한하여 [22. 05. 10 ~ 23. 05. 09] 양도분은 기본세율을 적용하고 장특공제도 적용됩니다.
장기보유특별공제율 추가적용
주택임대사업자가 다음 요건을 모두 충족한 임대주택을 6년 이상 임대하고 양도하는 경우에는 장기보유특별공제율에 2~10%를 가산하여 장기보유특별세액공제율을 적용합니다.
- 임대개시일 당시 기준시가 6억 원 이하일 것(수도권 밖 3억 원)
- 단기임대주택 및 장기임대주택으로 등록하여 6년 이상 임대할 것
- 2018.03.31. 까지 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것
다만, 단기임대주택의 경우 의무임대기간이 4년 이상이므로 자진말소 또는 자동 말소가 된 경우 6년이상 임대요건을 충족할 수 없습니다. 장기임대주택의 경우 6년이상 임대한 후 자진말소시 적용이 가능하고 자동말소가 된 경우에도 적용 가능합니다.
- 단기임대주택 : 자진말소, 자동말소시 추가 적용 불가능
- 장기임대주택 : 6년 이상 임대한 후 자진말소시 추가 적용 가능, 자동말소시 추가적용 가능
장기보유특별공제율 특례적용
주택임대사업자가 다음 요건을 모두 충족한 장기임대주택(舊 준공공임대주택)을 8년 이상 임대하고 양도하는 경우에는 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해 50%(8년 이상 임대) 또는 70%(10년 이상 임대)의 장기보유 특별공제율을 적용받을 수 있다.
- 국민주택규모 이하일 것
- 임대개시일 당시 기준시가 6억 원 이하일 것 (수도권 밖 3억 원) 단, 2018. 09.14. 이후 취득분부터 적용
- 장기임대주택으로 등록하여 8년(10년) 이상 계속하여 임대할 것
- 임대료(임대보증금) 증액 제한을 준수할 것
- 법 소정 기한까지 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것(매입임대주택 20.12.31. 까지, 건설임대주택 22/12/31까지)
특례적용은 장기임대주택(舊 준공공임대주택)으로 등록하여 의무임대기간인 8년(10년)을 채워야 적용받을 수 있습니다. 따라서 자진말소하는 경우 적용을 받을 수 없습니다. 단, 아래 표에서 볼 수 있듯이 15년 12월 28일 이전의 준공공임대주택은 의무임대기간이 10년이기 때문에, 이 경우에 한하여 준공공임대주택을 8년 이상 임대하고 자진말소한 경우 50%의 공제율을 적용받을 수 있습니다.
법령 개정으로 아파트는 의무임대기간이 끝나게 되면 더 이상 임대사업자를 유지할 수 없고 자동 말소됩니다. 15년 12월 28일 이전의 준공공임대주택은 의무임대기간이 10년이기 때문에 70%의 공제율을 적용받습니다. 그 이후의 준공공임대주택의 경우에는 의무임대기간이 8년이므로 50%의 공제율을 적용받습니다. 자동말소 후 2년을 더 임대한다고 하여도 10년의 공제율을 적용받을 수는 없습니다. 자동 말소가 되면 지방자치단체의 주택임대사업자 등록이 자동말소가 되기 때문에 공제요건을 충족시킬 수 없게 되기 때문입니다.
장기보유특별공제율 특례적용은 임대개시일부터 임대사업자등록이 말소되기 전의 양도차익에 대해서만 적용되므로, 의무임대기간을 충족시킨 후 임대료증액제한을 준수하지 않거나 임대를 유지하지 않고 공실 상태에서 양도하여도, 이미 세제혜택을 적용받기 위한 요건을 모두 충족시켰기 때문에 특례적용을 받을 수 있습니다.
- 15년 12월 28일 이전의 준공공임대주택을 8년 이상 임대하고 자진 말소한 경우 50%의 공제율을 적용받을 수 있음
- 이 외의 자진말소의 경우 특례적용 불가능
- 15년 12월 28일 이전의 준공공임대주택은 자동말소시 70% 공제율 적용
- 15년 12월 29일 이후의 준공공임대주택은 자동말소시 50% 공제율 적용
장기임대주택에 대한 양도소득세 100% 감면
주택임대사업자가 다음 요건을 모두 충족한 장기임대주택을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 임대기간 중에 발생한 양도소득에 대한 양도소득세를 100% 감면받을 수 있습니다. 하지만 감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부해야 합니다.
- 국민주택규모 이하일 것
- 임대개시일 당시 기준시가 6억 원 이하일 것 (수도권 밖 3억 원) 단, 2018. 09.14. 이후 취득분부터 적용
- 장기임대주택으로 등록하여 10년 이상 계속하여 임대할 것
- 임대료(임대보증금) 증액 제한을 준수할 것
- 2015.01.01. ~ 2018.12.31까지 주택을 취득하여 취득일로부터 3개월 이내 지방자치단체 및 세무서에 등록할 것(2018.12.31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함)
양도소득세 100% 감면은 장기임대주택(舊 준공공임대주택)을 10년 이상 계속하여 임대해야만 적용될 수 있습니다. 따라서 자진 말소하는 경우에는 어떠한 경우에도 감면을 적용받을 수 없습니다.
15년 12월 29일 이후부터는 의무임대기간이 8년으로 변경되므로, 15년 12월 28일 이전에 등록한 준공공임대주택만이 자동 말소로 의무임대기간 10년을 채울 수 있습니다. 따라서 15년 12월 28일 이전에 등록한 준공공임대주택이 자동 말소된 경우에만 양도소득세 100% 감면을 받을 수 있습니다.
양도소득세 100%감면은 임대개시일부터 임대사업자등록이 말소되기 전의 양도차익에 대해서만 적용되므로, 의무임대기간을 충족시킨 후 임대료증액제한을 준수하지 않거나 임대를 유지하지 않고 공실상태에서 양도하여도, 이미 세제혜택을 적용받기 위한 요건을 모두 충족시켰기 때문에 100%감면 적용을 받을 수 있습니다.
- 자진말소의 경우 양도소득세 100%감면 적용 불가능
- 15년 12월 28일 이전에 등록한 준공공임대주택이 자동 말소된 경우에만 양도소득세 100% 감면을 받을 수 있음
중복적용배제
장기보유특별공제율 추가적용과 장기보유특별공제율 특례적용 그리고 양도소득세 100% 감면은 중복해서 적용되지 않으므로 세 가지 혜택이 모두 적용되는 경우에는 한 가지 혜택을 선택하여 적용하여야 합니다. 양도소득세 100% 감면이 무조건 유리하다고 생각하실 수 있으시겠지만 양도소득세 100% 감면도 감면세액의 20%를 농어촌 특별세액으로 납부하여야 하므로 세부담을 비교하여 세제혜택을 적용하여야 할 것입니다.
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