주택임대사업자 임대료 증액 제한
임대료 증액 제한은 민간임대주택에 관한 특별법과 소득세법 및 조세특례제한법에 규정되어 있습니다. 먼저 민간임대주택에 관한 특별법 조문을 설명드리겠습니다.
최초 임대료
초록색으로 하이라이트한 부분을 보시면, 최초 임대료에 대해 정의하고 있습니다. 최초 임대료는 5%증액기준이 되는 임대료입니다. 즉, 최초임대료를 언제로 보느냐에 따라서 5%증액금액을 결정할 수 있는 것이죠. 최초임대료에 대한 기준은 19년 10월 23일 이전에 임대주택으로 등록한 경우와 19년 10월 24일 이후에 임대주택으로 등록한 경우가 다릅니다. 민감임대주택에 관한 특별법이 19년 4월 23일부로 개정이 되었고, 19년 10월 24일부터 시행되었기 때문입니다. 아래 신구조문대비표를 보시겠습니다.
| 민간임대주택에 관한 특별법 [법률 제16000호, 2018. 12. 18., 일부개정] |
민간임대주택에 관한 특별법 [법률 제16386호, 2019. 4. 23., 일부개정] |
| 제44조(임대료) ① 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 임대사업자가 정한다. 다만, 공공지원민간임대주택의 최초 임대료는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라야 한다. | 제44조(임대료) ① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다. <단서 삭제> |
| <신 설> | 1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료 |
| <신 설> | 2. 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 “종전임대차계약”이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료 |
| ② 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. 다만, 공공지원민간임대주택은 임대의무기간을 넘는 임대기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에도 이를 적용한다. | ② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. <단서 삭제> |
| ③ ∼ ⑤ (생 략) | ③ ∼ ⑤ (현행과 같음) |
이전 조문을 보시면 그냥 최초 임대료는 임대사업자가 정한다. 라고 쓰여있습니다. 따라서 19년 10월 23일 이전에 임대주택으로 등록한 경우에는 임대사업자를 등록하고 그 이후 첫 계약 또는 첫 갱신 계약이 최초 임대료가 되는 것이고, 최초임대료 이후부터 5% 증액 제한을 적용받는 것이죠.
| 2018.01.01 | 2019.05.01 | 2020.01.01 | 2022.01.01 |
| 임대차계약체결 : 전세 3억원 | 주택임대사업자 등록 | 임대차계약갱신 : 전세 6억원 | 임대차계약 재갱신 |
| 최초임대료 | 5% 증액제한적용 |
개정 조문을 보시면 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차 계약이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료가 최초임대료라고 규정하고 있습니다. 따라서 19년 10월 24일 이후에 임대주택으로 등록한 경우에는 그 임대주택을 등록할 시점에 임대차 계약이 체결되어 있는지에 따라 최초 임대료가 달라집니다.
종전에 임대차 계약이 체결되어있다면 종전 임대차계약이 최초 임대료가 되는것이고, 임대차계약이 체결되어있지 않다면 위에서 설명드린것처럼 임대사업자등록이후 첫번째 계약이 최초임대료가 되는 것입니다.
| 2018.01.01 | 2019.10.24 | 2020.01.01 | 2022.01.01 |
| 임대차계약체결 : 전세 3억원 | 주택임대사업자 등록 | 임대차계약갱신 | 임대차계약 재갱신 |
| 최초임대료 | 5% 증액제한적용 | 5% 증액제한적용 |
- 19년 10월 23일 이전에 임대주택으로 등록한 경우에는 등록 후 최초로 체결하는 계약이 최초임대료가 됨
- 19년 10월 24일 이전에 임대주택으로 등록한 경우에는 종전 계약이 체결되어 있다면 그 계약이 최초임대료가 되고
- 종전계약이 체결되어있지 않다면 등록 후 최초로 체결하는 계약이 최초 임대료가 됨
다시 법조문으로 돌아와서, 핑크색으로 하이라이트한 부분을 보시면 최초임대료에서 5%의 범위에서 증액을 할 수 있다고 규정되어 있습니다.
또한 청록색으로 하이라이트한 부분에서, 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없다고 규정하고 있습니다.
| 기존계약 : 임차인 갑 | 신규계약 : 임차인 을 | |
| 임대기간 | 10개월 | 임대료 증액 불가능 |
따라서 위와 같이 임차인 갑과 10개월 임대계약을 하고 곧바로 을과 신규계약을 하는 경우 1년이 이내이므로 임대료를 증액할 수 없습니다.
| 기존계약 : 임차인 갑 | 공실기간 | 신규계약 : 임차인 을 | |
| 임대기간 | 10개월 | 5개월 | 임대료 증액 가능 |
하지만 위의 경우와 같이 공실 기간으로 인하여 을과의 신규계약이 1년 이내의 계약이 아니게 되므로, 이 경우에는 임대료 증액이 가능한 것입니다.
그렇다면, 한 임차인에게 1년에 5%씩 2년 동안 총 10% 증액이 가능할까요?
결론부터 말씀드리자면 그렇지 않습니다. 아래 국토교통부의 보도자료를 보고 설명드리겠습니다.
기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보므로, 최초 계약기간과 갱신기간의 텀이 최소 2년이라는 것입니다. 따라서 2년간 5% 인상이 가능한 것입니다.
5% 계산은 어떻게?
월세 인상 또는 전세 인상의 경우 5%를 계산하기 쉽습니다. 하지만 월세를 전세로 돌린다거나 전세를 월세로 돌리는 경우에는 계산하기가 복잡합니다. 따라서 이 경우 렌트홈에서 계산을 제공해주고 있습니다.
https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open
렌트홈(임대등록시스템)
www.renthome.go.kr
렌트홈에 들어가셔서 임대료 인상률 계산을 눌러서 계산해보시면 됩니다.
변경일자에 맞는 기준금리를 적용하시고 계산하시면 됩니다.
이렇게 민간임대주택에 관한 특별법에 규정되어 있는 임대료 증액 제한에 대해서 알아보았습니다. 민간임대주택에 관한 특별법의 규정은 주택임대사업자가 지켜야 할 의무 중의 하나에 대한 내용이라면, 소득세법이나 조세특례제한법에 규정된 내용들은 주택임대사업자가 누릴 수 있는 세제혜택에 관한 규정들입니다.
19년 2월 11일 이전까지는 장기보유 특별공제율 특례와 양도소득세 100% 감면만 임대료 증액 제한을 요구하였으나 19년 2월 12일 이후 임대차 계약을 체결하거나 갱신하는 경우에는 모든 양도소득세 세제혜택을 받기 위해서는 임대료 증액 제한을 준수해야 합니다.
단, 이렇게 새로 추가된 세제혜택에 대한 임대료 증액 제한은 어느 임대료를 기준으로 5%를 지켜야 하는지 이견이 있었습니다. 이에 과세관청은 19년 2월 12일 이후의 최초 체결분 또는 갱신분을 기준으로 그때부터 5%를 지켜야 한다고 해석하였습니다.
자진, 자동 말소 후 임대료 증액 제한 지켜야 하는지 여부
거주주택 비과세 특례
최근 거주주택 비과세 특례를 적용받기 위해서 자진, 자동 말소 후에도 임대료증액제한을 지켜야하는지에 대한 기획재정부 유권해석이 나왔습니다.
해당 유권해석에서는 장기임대주택이 자진, 자동말소 후 5년 이내에 전입하여 거주하여도 거주주택 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 양도일까지 5% 증액 제한을 준수하지 않아도 되고, 세무서 사업자등록증도 폐업이 가능하다는 답변이었습니다. 이는 기존 국세청의 해석과는 다른 내용이지만 기재부의 유권해석은 국세청보다 우위에 있으므로 기재부의 해석을 따르는 것이 타당합니다.
다주택자 양도소득세 중과세 배제
자동 말소 후에 특례요건을 충족하지 않아도 중과 배제가 가능하다는 유권해석이 있습니다.
하지만 자진말소의 경우, 관련 해석이 없으므로 주의하셔야 합니다.
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