주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 나뉩니다.
건물 한 채를 통으로 양도한다고 할 때, 이 빌라가 1주택일 수도 있고 다주택일 수도 있습니다. 1 주택인 줄 알고 양도하였다가 세무서에서 이를 다주택으로 판단하여, 중과세가 된 사례들이 있습니다. 따라서 이 건물이 다가구택인지 다세대주택인지 확실하게 따져서 판단해야 하는 것입니다.
다가구주택은 호별로 구분되어 있고 따로 거주할수 있다고 하여도, 전체를 하나의 건물로 보므로 건물을 통으로 양도할 경우 건물주를 1 주택자로 봅니다. 한편 다세대주택을 통으로 매매한다면 다세대를 거래한 것으로 봅니다.
다가구주택은 지하층을 제외하고 주택으로 사용하는 층이 3개층 이하, 바닥면적은 660m2 이하이며, 거주세대는 19세대 이하여야 합니다. 예를 들어 1층과 2층은 상가로 되어있고 3~5층은 주택으로 되어 있다면 주택으로 사용하고 있는 지상층수가 3층 이하이기 때문에 다가구주택으로 간주하여 건물주를 1 주택자로 봅니다.
단, 이 경우 주택면적분은 주택 양도로 보고, 상가분은 상가 양도로 봅니다. 따라서 상가분은 비과세에 포함되지 않으며 장기보유 특별공제도 연 2%가 적용됩니다.
건축물대장에 상가로 되어있지만 실제 주택으로 사용한 경우
건축물대장상에 다가구주택으로 되어있다고 하여, 다가구주택으로 양도세 신고를 하였다가 세무조사가 나오는 경우가 있습니다. 건축물대장에 상가로 되어있지만 실제 주택으로 사용한 경우가 그렇습니다. 과세할 때는 실질에 따라 과세하므로 이러한 경우에는 상가도 주택으로 보아 다세대주택이 됩니다. 따라서 순식간에 다세대주택을 양도한 것으로 보아 중과세를 적용받아 세금폭탄을 맞게 되는 것입니다. 공부상 다가구주택으로 되어있다고 하여도 그 실질이 중요하므로 다가구주택 양도 전에는 주의하셔야 합니다.
심지어 임대인은 상가로 계약하였어도, 임차인이 전입신고를 하고 거주한 경우 주택으로 보아 임대인이 이를 모르고 양도한 경우 다세대주택으로보아 양도소득세를 추징당할 수 있습니다.
옥탑을 주택으로 사용하는 경우
건축면적의 8분의 1이 되는 면적의 옥탑을 주택으로 사용한다면 주택 층수에 포함합니다. 따라서 이러한 경우 3개 층 주택사용 + 옥탑 주택사용을 하는 경우에는 다세대주택에 해당하므로 주의하여야 합니다.
이 경우 양도 잔금을 치르기 전에 옥탑방을 철거하여 현장실사를 받고, 건축물대장까지 변경하여야 다세대주택이 되는 것을 피할 수 있을 것입니다.
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