배우자에게 증여 시 6억 원까지 증여세 비과세
배우자에게 증여시 6억 원까지 증여세가 비과세 되므로, 증여로 취득가액을 높여서 추후 양도 시 양도차익을 줄이고자 배우자 간 증여를 많이 하십니다. 단, 배우자에게 증여 후, 5년 이내에 양도하여서는 안됩니다. 5년 이내에 양도 시 증여 후 양도 이월과세를 적용받기 때문입니다. 23년도부터 증여 후 양도 이월과세를 적용받는 기간이 10년으로 늘어나게 되므로 많은 분들이 배우자 증여를 고려하고 계신데요. 그래서 배우자 증여 시 어떤 세금 이슈가 있을지 알려드리려고 합니다.
단. 1세대 1주택인 경우에는 12억 원까지 비과세를 적용받기 때문에, 1세대 1 주택이고 12억 원 이하인 주택의 경우 배우자에게 증여 시 실익이 거의 없습니다.
주택 무상 취득시 취득세 기본세율
증여세가 과세되지 않는다고 해서, 취득세를 고려하지 않고 증여하시게 되면 취득세액에 깜짝 놀랄 수가 있습니다. 취득세가 중과세되면 농특세와 지방교육세를 모두 포함하여 12.6% 까지 과세되기 때문입니다. 6억 원짜리의 주택 증여 시 취득세는 최대 7,560만 원까지 부과될 수 있습니다.
상속 취득 시 1가구 1 주택이란 상속인과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우를 의미합니다.
주택 증여 취득시 취득세 중과세율 적용
아래의 조건에 해당할 경우에는 취득세가 중과세됩니다.
- 증여 당시 조정대상지역에 소재하고 있는 주택일 것
- 증여 당시 주택 공시 가격이 3억 원 이상일 것(지분이나 부속토지만을 증여한 경우라도 전체 주택 공시 가격으로 판단)
취득세가 12%로 중과세되는 경우 농어촌특별세는 0.2%, 지방교육세는 0.4%입니다.
주택 증여 취득 시 취득세 중과 배제
증여자가 1세대 1 주택인 경우에는 적용 배제
1세대 1 주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상으로 취득한 경우에는 기본세율(3.5%)을 적용합니다.
증여자(증여하는 자) 입장에서 증여일 현재 1세대 1 주택자에 해당하면, 수증자가 다주택자라고 하더라도 수증자는 기본세율(3.5%)을 적용 받을 수 있습니다.
1세대 1주택자 판정 시 주택수 계산
- 2020.08.12. 이후에 취득한 조합원 입주권, 주택분양권, 오피스텔(주택분 재산세가 과세되는 경우에 한함)은 주택수에 포함
- 2020.08.11 이전에 취득한 조합원입주권 등은 주택수에 포함되지 않습니다. (2020.08.11 이전에 매매계약 및 분양계약을 체결한 경우 포함)
지분 증여 시 취득세율 적용방법
주택 공시 가격을 3억 원 미만으로 만들기 위해 지분의 일부만 증여한다고 하여도 주택공시가격은 전체 주택공시가격으로 판정하기 때문에, 전체 주택공시가격이 3억원 이상이라면 중과세되는 것입니다.
재산세
주택분 재산세는 종합부동산세처럼 인별로 합산하여 과세하지 않고 주택별로 개별 과세합니다. 따라서 부부 공동명의 주택이라고 하더라도 납부할 총 재산세는 같습니다.
종합부동산세
재산세와는 달리 주택 공시 가격을 개인별로 합산한 후 과세기준금액(6억원, 1세대 1주택자는 11억원)을 초과한 부분에 대해서만 종합부동산세가 과세됩니다. 따라서 부부간 증여로 주택공시가격을 나눈다면, 단일 명의일 때 보다 낮은 누진세율을 적용받기 때문에 종합부동산세 절세효과가 있습니다.
배우자에게 증여 시, 추후 양도소득세와 매년 종합부동산세를 절세할 수 있습니다. 하지만 취득세를 납부하여야 하기 때문에 증여로 인한 절세액과 취득세 납부액을 비교하여 증여 여부를 선택하셔야 합니다.